商业性个人住房贷款迎来重要变革:房贷进入LPR时代

关键词:贷款|商业

  3月1日,备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换为LPR工作正式拉开帷幕。据悉,本次转换工作针对的是2020年1月1日前按贷款基准利率为基础签订的,已经发放的和已签订合同还未发放的个人住房贷款。组合贷中的商业贷款可以转换,公积金个人住房贷款不能转换。根据人民银行公告要求,本次转换工作原则上于今年8月31日前完成。就此市民关注的热点问题,记者进行了采访调查。

  LPR是将贷款利率市场化的重要改革

  LPR即贷款基础利率,又名贷款市场报价利率,是中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心,根据中国银行等18家报价行提供的报价,去掉最高价和最低价,按照算术平均的方式计算得出,并于每个月20日对外公布。

  记者查阅资料发现,今年2月份央行发布的5年期LPR为4.75%,相比1月份的4.8%下降了5个点。“可以说,相比较之前的贷款基准利率,LPR更加灵活多变。LPR是深化利率市场的重要改革,将贷款利率市场化,能更好地反映市场供求水平。”工商银行东城支行个贷中心主任王刚向记者介绍说。

  LPR房贷模式与以往模式不同

  记者发现,自2015年10月以来,我国5年期贷款基准利率一直是4.9%,房贷利率在4.9%的基准利率基础上上浮或打折,即4.9%×(1+上浮/下浮百分比)。转成LPR后,贷款利率则变为最新5年期LPR利率+加点。

  现在符合转换LPR条件的存量房贷用户面临着两个选择:一是不转LPR,选择固定利率,在剩余贷款周期内,贷款利率将始终执行原来基准利率4.9%。简单讲,就是在4.9%基础上上浮或者打折所形成的贷款利率,将一直不变。二是选择转成LPR,贷款利率则会随着最新LPR利率变动而变动,如果LPR下降,贷款利率则会跟着下降,如果LPR上升,贷款利率也将跟着上升。

  转成LPR利率对绝大多数市民有好处

  如果选择转成LPR,它的加点如何计算?对市民有好处吗?记者采访了相关专业人士。

  根据央行文件,转换成LPR的贷款全部以2019年12月公布的LPR(4.8%)为基础进行转换,LPR的加点就是原来的贷款利率减去4.8%,这个加点可以为负值(原来贷款利率低于4.8%),而且在贷款周期内保持不变。我市一家金融机构从业人员为记者举了个例子,如果之前的贷款利率是5.5%,那么LPR的加点就是:5.5%-4.8%=0.7%,即70个加点,转为LPR后的贷款利率就是:4.8%+0.7%=5.5%。这样看来,转成LPR后的利率,和之前的利率完全一样,那这种转换还有必要吗?从央行文件中可以发现,转成LPR的存量房贷,其加点已经确定,不确定的是每个月的LPR利率。2月份公布的5年期LPR利率下调至4.75%,如果按照这个LPR利率算,转为LPR后的贷款利率则变为5.45%。

  这位金融从业者为记者算了一笔账,“假如市民刘先生贷款100万,选择30年(360期)等额本息方式偿还,转为LPR后刘先生每年可以少还款376元。”

  王刚表示,选择固定利率或转为LPR浮动利率,体现的是选择者对未来利率市场的预期,两者皆有利弊。选择固定利率虽然稳妥,但无法享受LPR下调带来的降息红利;选择转为LPR浮动利率,虽然能随着LPR下调而减少支出,但也要面对未来出现加息的可能。

  王刚认为,从我国近30年利率走势看,5年期贷款利率呈波浪式下滑趋势。因此,从长期看,LPR利率仍有下调空间,对于之前贷款利率较高的贷款用户,选择转成LPR利率是较好的选择。而对于之前贷款就享受了基准利率八折甚至更大优惠幅度的贷款用户,为了能够长期锁定优惠,也可以选择固定利率。

  我市多家银行已开始LPR转换工作

  “我们工商银行市内各网点都可以通过柜台和智能柜员机办理LPR转换工作,也可以通过手机银行、短信银行等线上方式进行办理。”王刚介绍说。据记者采访了解,除少数银行还在调整期外,我市多家银行已经开始LPR转换工作。鉴于目前疫情防控形势,多家银行都推荐采用线上方式进行办理。

  广发银行东营分行个贷中心客户经理姜凯凯表示,客户在办理LPR转换工作时,需要与银行约定重定价周期和重定价日。根据央行公告要求,商业性个人住房贷款重定价周期最短为一年。记者采访了解到,多家银行都提供两种约定重定价日的方式供客户选择,一是保持原合同约定的重定价日不变,即贷款放款日期对应的每年对月对日;二是每年的1月1日作为重定价日。自第一个重定价日起,转换后的贷款利率则是重定价日上个月的LPR利率+加点。姜凯凯为记者举了个例子,如果客户选择一年为重定价周期,选择2021年1月1日为重定价日,那么2021年的贷款利率将是2020年12月份的LPR利率+加点。对于如何选择重定价日,姜凯凯表示,每个月的LPR利率无法预测,重定价日的选择也没有所谓的好与坏。

  房地产商:LPR有利于降低购房成本

  LPR对房地产市场有没有影响呢?记者采访了东营长安地产营销总监屈嵩。屈嵩表示,LPR的推出是为了强化金融市场基准利率体系建设,完善中央银行利率调控机制。现阶段的LPR政策,主要是为了降低企业融资成本,增强企业市场活力。国家坚持“房住不炒”的定位不变,始终强调房子的居住属性,因此,LPR并不是刺激房地产市场快速发展的手段。

  屈嵩认为,从我国历年利率走势和全球经济形势看,利率仍有下调空间。对于需要贷款置业的市民,尤其是刚需购房者而言,LPR政策无疑有利于降低购房成本,刺激购房意愿,这对房地产市场或许是个利好消息。

  (记者 柴旭康)

(责任编辑:邓玉莉)
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