济南市历下区环山路25号院，往北不到500米就是主干道经十路，往南近千佛山风景区，到东方双语实验学校不到1公里——黄金地段+临近学区的“双光环”下，却杵着一批没人愿碰的老房子。

“地段是真好，可房子状况也是真不理想。”山东财欣行政事业资产管理有限公司工作人员王骁男第一次上门勘察时，心里就凉了半截：窗户缝漏风像筛子，墙皮一摸掉一手灰，不少房子连基本使用功能都没了。周边中介更是直言：“这周围的老房就这样，想租就别挑。”

这不是环山路小院独有的困局。当前，我国城镇化早过了“摊大饼”的年代，城市发展从“大规模建新城”的增量扩张阶段迈入“挖潜存量提质效”的更新时期，盘活老城核心区闲置资源，成了各地必须啃的硬骨头。可像环山路小院这样的老房，尤其是公有住房，占着好位置却“老破旧”，成了城市更新里“啃不动又绕不开”的硬骨头。

老房改造不易，更难的是：城市更新，钱从哪来？

作为省级行政事业资产统筹盘活平台的山东省财欣资产运营有限公司，自2021年起接手了约4000处省级行政资产，三年间商业地产盘活率达到98%、公有住宅盘活率92%，年租金从2700万元飙至1亿元。而环山路小院这18套老房的重生，正是这套“造血法”鲜活的基层样本。

114万“手术费”下去，昔日“老破小”一房难求

山东财欣接手的4000处资产里，3000多处是公有住宅，几乎都带着“环山路小院同款病”：占着黄金地段，房子状况却不好。靠原房出租？租金低，还没人愿租。

想让“好地段”真正值钱，改造势在必行。

环山路25号院的18套老房，是山东财欣长租公寓项目最新的一片“试验田”。

这批房子地理位置上较为集中，是20世纪80年代省高院的职工宿舍，户型不算差，可线路老、装修旧。“不是没人租房，是没人租状况这么差的房。”王骁男跑了好几趟周边，摸得门儿清：附近区位优势突出，上下班方便，学区也好，新市民、陪读家庭租房需求大，缺的是“能住得舒服的房子”。

今年，山东财欣砸下114万元，给这18套老房“动大手术”：水电管网全换成新的，再也不用怕漏水跳闸；消防设施重新布局，住着更安心；窗户换成隔音断桥铝，冬天不漏风、夏天不进雨；连水表电表都改成远程控制，不用再上门抄表。装修也花了心思，瞄准20到40岁的租户，选了现代简约风格，配齐品牌冰箱、洗衣机，真正做到“拎包入住”。

光改得好还不够，得租得出去、租上好价钱。山东财欣没自己“下场”，而是引入长租公寓领军品牌“中合寓”合作，约定“保底收益+超额分成”，让“专业的人做专业的事”：由中合寓对接租赁市场，负责租户招募、日常运维等前端工作，山东财欣则聚焦资产安全把控与品质监督，既保障了资产的长期稳定收益，又避免了自营过程中的运营风险。

效果立竿见影：9月，18套老房改造完成推向市场后，仅用一个月便全部租空。

这不是焕发新生的第一批老房。去年，位于燕子山小区的第一批试点43套老房完成改造投入市场；今年1月，同样位于燕子山小区的第二批10套老房焕新完成投入运营。截至目前，山东财欣投入380万元改造了71套老房，出租率100%。王骁男算了一笔账：“改造后的‘老房’，单套租金比改造前涨了30%，照样有人抢。我们算了下，大概2.5年就能收回改造成本。”曾经的“闲置包袱”，不仅给租户提供了更多选择，也实现了国有资产的保值增值。

从住宅造血到全域活商，不让死租金“困死”活商户

环山路老房靠“改”活了，可城市里的商业资产，比如临街商铺、老旧办公楼，盘活起来更难。盘活环山路老房过程中“按需调整”的思路，被搬到了商业地产上，催生出一套市场化租金调整机制。

行政事业性的商业资产，历来是盘活难点：租金定低了，国有资产又吃亏，定高了，商户扛不住就跑路，资产空着更亏。山东省财欣行政事业资产管理有限公司工作人员蔡宗锟介绍：“我们不拍脑袋决定价格，是应该涨还是跌，让市场说话。”

具体实践中，如果租户在租期内觉得租金太高，提了降租申请，山东财欣就把当前租金挂到公开市场推广招租：有人愿意按这个价租，说明租金合理，原租户或者接受原价或者退租；要是没人接，就坐下来跟租户协商调价。同理，如果市场回暖，租金上涨，也可以反向验证，调涨租金。这套机制，被蔡宗锟总结成“先立后破，不立不破，以退为进”——既守住了国资底线，又给了商户活路。

今年7月，青岛市市北区延安一路31号街的一个商业项目，就靠这套机制“起死回生”。这条街受遗留问题影响，再叠加经济环境，300多米的街区，商铺空了40%，空置后长期招不到新租户。承租方姜伟为扭转经营颓势，投资数百万元将其打造为摄影基地。但钱投下去了，基地还没建好，大量商户跑路。姜伟因经营困难，向山东财欣提出降租申请。

这时，“租金机制”救了场。山东财欣立马按当前租金公开挂牌招租。“两次挂牌，都没人愿意接。这说明价格真的高了。最后，租金降到原来的八折。”蔡宗锟介绍。“压力一下子卸下去不少！”姜伟告诉记者，目前，摄影基地建设已经基本完成，等待新的商户入驻。

这套机制“不搞人情，只讲规则”：租期内只调一次，最多降两成，既防了“盲目降价亏国资”，也堵了“硬扛空租更亏本”的坑。今年上半年市场不景气，山东财欣商业地产盘活运营率反而逆势上涨到了98%，总租金收入也较去年同期上涨15%，10月中旬就完成去年全年量。“商户活得好，资产才值钱，这是良性循环。这样既避免了‘盲目降价’损害国有资产收益，也防止了‘盲目不降价’导致原有商户流失、资产空置的问题。”蔡宗锟说。截至目前，山东财欣已运用这一机制成功处理7起租金调整案例，有效平衡国有资产保值增值与租户的利益。

联盟破壁垒，让“造血模式”跑进更多街区

城市更新从来不是“一家企业的独角戏”——靠一家企业单打独斗，能盘活几千处资产；但要让“造血”模式在全省铺开，就得打破地域、行业的“围墙”。

今年，山东财欣在山东省行政事业性资产运营联盟基础上，发起组建山东省资产运营联盟，吸引112家成员单位，资产规模超9.8万亿元，把行政事业单位、国有企业、金融法律机构拧成了“一股绳”。

在此之前，区县盘活资产常陷“两难”：手里握着闲置房，却没改造经验；想找金融支持，又没对接渠道，只能眼睁睁看着“好资源”躺成“死资产”。而联盟一成立，这套“困局”就破了——你有老房，我来出改造方案；你缺资金，他来搭金融桥+梁；你没租户，大家共享客户资源。

“只靠财政‘输血’走不远，靠一家‘造血’做不大。”山东省财欣行政事业资产管理有限公司负责人认识到，环山路老房的实践已经证明，老房子能改出好效益，关键在“不搞简单出租，要做价值创造”。而联盟的意义，就是把环山路老房老房价值创造的能力，从“单点突破”变成“全域覆盖”。

现在，这套打法已经往基层沉：山东财欣正和济南历下区深度对接，要把老旧小区的改造中积累出的经验，复制到更多区县的闲置房产中，让更多限制地产像环山路25号院一样，从“没人要”变成“有活力”。

“以前觉得城市更新就得政府砸钱，现在发现，找对模式、用活资源，闲置资产自己能‘生钱’。未来，我们还计划将省级行政资产盘活的成功经验，拓展至更广泛的城市更新领域。积极与金融机构等合作伙伴联动，接收并盘活银行不良资产等更多类型的存量资产，通过专业化改造与功能重塑，为城市更新提供更多可持续、市场化的解决方案。”该负责人说。

（大众新闻记者 陈晓婉 赵雅南 设计 张海飞）