随着经济社会的发展和人口流动的加速，房屋租赁这一日常生活中常见的行为涉及的法律问题层出不穷，诸多情况导致各种案件纠纷。为了减少风险，在租赁合同签订时，我们需要未雨绸缪，及时注意法律风险。为此，《黄河口普法》栏目整理了近年来两件典型案例进行释法，跟大家聊一聊房屋租赁的那些事儿，希望分享的普法知识对大家有所帮助。
违反约定转租商铺 赔了夫人又折兵
【基本案情】
2017年A公司与李某签订了《商铺租赁合同》，合同约定：A公司将商铺租赁给李某使用，租赁期限为2017年至2019年，并约定不得转租、转借承租房屋。2018年，李某未经A公司允许与张某签订了租赁合同，将商铺转租给张某，租赁期限为2019年至2021年。
2019年，A公司与李某租赁合同到期后，A公司与徐某签订房屋买卖合同，将涉案房屋出卖给徐某。但因涉案房屋被张某占用，无法按期交付。基于上述情况A公司将李某及张某诉至法院要求其二人搬离房屋并支付违约金。
【案情分析】
本案的争议焦点为：1、两被告是否应向A公司返还商铺；2、两被告是否应向A公司支付违约金。
A公司与李某租赁期限已经届满，且租赁期满时A公司已将涉案房屋出售给他人。因此，李某作为租赁合同的相对方，负有返还房屋的义务。李某在承租期内未经A公司同意将房屋转租给张某，A公司有权解除租赁合同。现涉案房屋由张某占有，张某占有房屋无合法依据，因此，两被告应将涉案房屋返还A公司。
租赁到期后，A公司将房屋出售给徐某的行为合法有效，但因李某未按时返还房屋导致A公司无法按期向徐某交付房屋，导致A公司对徐某违约，因此给A公司带来的损失应由李某负担。
该案件在经过两级法院审理后做出终审判决，判决两被告向A公司返还房屋，其中李某还应向A公司支付违约金4万余元。
【以案说法】
《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，李某违反合同约定私自将房屋转租的行为给各方带来了麻烦。一是A公司无法向买受人徐某按时交房导致违约；二是徐某没有按时收到房屋影响使用；三是张某从李某处租得房屋在未达到其期望的租赁期间前就被提前收回。最终李某赔了夫人又折兵，因自己的违约行为支付了高额的违约金。
在当下租赁市场中，往往存在承租人擅自转租房屋并收取高额租金的现象，甚至存在多次转租、层层收费的情况，这类现象极易引发法律纠纷。作为承租人应特别注意以下两点：一是在合同约定不允许转租的情况下，不得将房屋私自转租，否则将承担违约责任；二是承租人在租赁房屋时应首先确定出租人是否有权出租该房屋，应要求其出具产权证明、授权委托书等资料，避免自己陷入非法转租的法律纠纷中。
擅改租赁用途 合同提前解除
【基本案情】
2019年，B公司将自有商铺租给王某并签订了《商铺租赁合同》，合同约定王某租赁商铺作为超市使用并约定了相应的违约责任。王某取得房屋后经营了一段时间的超市，后因经营不善，私自变更租赁用途，将超市改为快餐店开始经营餐饮，王某的快餐店经营了一段时间后，因其油烟过大遭到了周围居民投诉。后相关部门找到B公司、王某要求其控制油烟排放，但王某以影响经营为由拒不改正，无奈之下B公司将王某诉至法院，要求其提前终止合同并返还房屋。
【案情分析】
本案的争议焦点为：王某是否应向B公司返还商铺。
本案中，双方合同约定经营项目为超市，王某应按合同约定使用租赁房屋，如果王某改变经营项目应按合同约定征得B公司书面同意再进行经营，而B公司在庭审过程中未能提供原告同意其经营快餐店的书面证据，且双方签订合同中约定，未经B公司书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途和经营项目的B公司有权解除合同，收回出租房屋。因此B公司要求解除合同，收回出租房屋符合合同约定，不违反法律规定，应予以准许。
该案件经人民法院审理后做出判决，判决B公司与王某之间的租赁合同提前解除，王某应向B公司返还租赁房屋。
【以案说法】
《民法典》第七百零九条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”本案中，B公司与张某所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容符合法律规定，合法有效，依法应受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。广大承租人在租赁房屋时一定要考虑好房屋的用途，租赁过程中需要更改用途时也要征得出租人的同意且要保证租赁用途合理合法。
（记者 徐垒垒）
第三十期供稿单位：东营市人民政府国有资产监督管理委员会
